Eine Wohnung als Geldanlage zu kaufen, ist für immer mehr Menschen eine interessante Investitionsmöglichkeit. Der Grund dafür liegt in den günstigen Darlehenszinsen. Ob sich so eine solche Investition auch wirklich lohnt, ist von der Höhe der
Nettomietrendite abhängig. Diese soll realitätsnah und kritisch berechnet werden, bevor irgendwelche Aktivitäten auf dem Wohnungsmarkt vorgenommen werden. Ansonsten ist das Risiko groß, dass sich die Aktivität zu einem Groschengrab entwickelt.
Was ist bei der Renditenberechnung zu beachten?
Bei der Berechnung sollte zwischen der Brutto- und Nettomietrendite unterschieden werden, wobei sich die die Bruttomietrendite relativ schnell berechnet lässt. Dafür wird die Jahresmiete durch den Kaufpreis geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert.
Die Bruttomietrendite sollte bei min. 5 % liegen und eine erste Orientierung geben. Nicht vergessen, dass bei der Jahresmiete nur der Ertragsanteil berücksichtigt werden darf (Kaltmiete ohne durchlaufende Posten wie Betriebskosten und Mietnebenkosten).
Die Nettomietrendite hingegen liefert eine genaue Ertragsdarstellung. Dazu werden zunächst alle Kosten, die beim Immobilienkauf anfallen, als auch die Investition selbst addiert. Zu den Kosten gehören auch die Ausgaben für die Instandsetzung.
Beim Erwerb einer Wohnung können zum Beispiel folgende Kosten anfallen:
- Instandsetzungskosten
- Notar und Grundbuchgebühren (2 %)
- Maklergebühren (4 – 7 %)
- Grunderwerbsteuer (3,5 – 3,6 % des Kaufpreises)
- Kaufpreis
Die Jahresnettokaltmiete abzüglich aller vermieterseitigen Kosten ergibt den Jahresreinertrag für die Vermietung. Zu den erwähnten Kosten zählen unter anderem:
- Instandhaltungsrücklagen für das Gebäude (1 % des Kaufpreises)
- Instandhaltung für die Wohnung (10 € pro Quadratmeter)
- Verwaltungskosten
Wie sieht eine Abrechnung der Nettomietrendite aus?
Als Beispiel wird eine 60 Quadratmeter große Wohnung genommen. Kosten und Investitionen vom Immobilienkauf bis zur Vertragsreife:
- 150.000 € Kaufpreis (50.000 € Eigenkapital, Rest aus Darlehen)
- 6.000 € Grunderwerbsteuer (4 %)
- 7.500 € Maklergebühren (5 %)
- 10.000 € Instandsetzungskosten
Am Ende ergibt sich eine Gesamtsumme von 176.
500 €. In diesem Berechnungsbeispiel wird außerdem angenommen, dass auch die Instandsetzung aus Eigenkapital finanziert wird. Demnach liegt der Darlehensbetrag bei 116.500 €.
Folgendes bleibt jährlich übrig von der Miete (abzüglich aller Kosten pro Jahr):
- 700 € monatliche Nettokaltmiete (8400 € für das ganze Jahr)
- 600 € Instandhaltungskosten für die Wohnung
- 300 € Hausverwaltungskosten
- 1500 € Instandhaltungsrücklagen für das Gebäude
So ergibt sich eine Summe von 6000 € als Jahresreinertrag. Die Formel „Jahresreinertrag geteilt durch die Investition und das Ergebnis multipliziert mit 100“ ergibt die Nettomietrendite. So liegt die Nettomietrendite in Beispielsfall bei knapp 3,4 %, was jedoch als kritisch betrachtet wird. Die Nettomietrendite sollte im Idealfall über 3,5 % liegen, optimal wäre über 4 %.
Was passiert mit dem Darlehen?
Bei einem effektiven Jahreszins von 2 % wird das Darlehen von 116.500 € über einen 20 Jahre langen Zeitraum komplett getilgt. So fallen monatlich 590 € an Tilgung und Zinsen an. Für ein ganzes Jahr ergibt sich eine Summe von 7080 €. So muss zusätzlich zum Ertrag der vermieteten Wohnung noch 1080 € aus Eigenkapital aufgebracht werden, also eine Summe von 90 € pro Monat. Die Wohnung ist damit nach 20 Jahren komplett abbezahlt und es bleibt danach ein zusätzliches jährlich Einkommen in Höhe von 6000 €.
9.5.2020