Eine vermietete Wohnung kann für Selbstständige und Unternehmer ein Baustein der Altersvorsorge sein. Ob sich der Kauf lohnt, zeigt aber nicht der Kaufpreis allein, sondern das Verhältnis von Ertrag zu Gesamtinvestition. Wer vor dem Kauf die Mietrendite berechnen kann, und zwar netto nach allen Kosten, erkennt schnell, ob ein Angebot wirtschaftlich trägt oder nur auf dem Papier attraktiv aussieht.
In diesem Leitfaden erfährst du, wie sich Brutto- und Nettomietrendite unterscheiden, welche Kosten du einrechnen musst, wie eine vollständige Beispielrechnung mit aktuellen Werten aussieht und welche Richtwerte als solide gelten. Die Angaben haben den Stand Oktober 2026.
Brutto- und Nettomietrendite im Vergleich
Die Bruttomietrendite ist eine schnelle Orientierung. Du teilst die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizierst mit 100. Kaufnebenkosten und laufende Kosten bleiben außen vor, deshalb fällt der Wert immer zu hoch aus.
Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger. Sie setzt den Reinertrag, also die Miete nach Abzug der Kosten, die du als Vermieter selbst tragen musst, ins Verhältnis zur gesamten Investition einschließlich Kaufnebenkosten.
| Kennzahl | Formel | Aussage |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Grobe Vorauswahl |
| Nettomietrendite | (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100 | Tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals vor Finanzierung und Steuern |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete | Wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht |
Welche Kosten in die Rechnung gehören
Kaufnebenkosten
Zur Gesamtinvestition zählen neben dem Kaufpreis alle einmaligen Kosten des Erwerbs:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (etwa Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein) des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: Als Faustwert rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen sich Käufer und Verkäufer die Provision nach § 656c BGB hälftig teilen, wenn beide den Makler beauftragt haben. Üblich sind regional unterschiedliche Sätze.
- Anfängliche Instandsetzung: Renovierung, neue Küche oder Bad, sofern vor der Vermietung nötig.
Laufende, nicht umlagefähige Kosten
Viele Betriebskosten kannst du auf die Mieter umlegen. Einen Teil trägst du aber selbst, und genau dieser Teil entscheidet über die Nettomietrendite:
- Verwaltungskosten (WEG-Verwaltung, gegebenenfalls Sondereigentumsverwaltung)
- Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft
- Instandhaltung innerhalb der Wohnung
- Mietausfallwagnis für Leerstand oder ausbleibende Zahlungen
- Kontoführung, Versicherungen, sofern nicht umlagefähig
Den nicht umlagefähigen Anteil des Hausgelds findest du in der Jahresabrechnung und im Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft. Lass dir diese Unterlagen vor dem Kauf geben. Achte besonders auf geplante Sanierungen am Gemeinschaftseigentum, etwa an Dach, Fassade oder Heizung. Solche Maßnahmen können Sonderumlagen auslösen, die deine Rendite über Jahre belasten.
Mietrendite berechnen: Beispiel mit aktuellen Werten
Angenommen, du kaufst eine vermietete Wohnung mit 60 Quadratmetern in einem Bundesland mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer.
Schritt 1: Gesamtinvestition ermitteln
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 12.500 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 5.000 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %) | 8.925 € |
| Instandsetzung | 5.000 € |
| Gesamtinvestition | 281.425 € |
Schritt 2: Jahresreinertrag ermitteln
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Nettokaltmiete (900 € × 12) | 10.800 € |
| Verwaltung, nicht umlagefähig | − 600 € |
| Erhaltungsrücklage | − 900 € |
| Instandhaltung Wohnung | − 500 € |
| Mietausfallwagnis (2 %) | − 216 € |
| Jahresreinertrag | 8.584 € |
Schritt 3: Mietrendite berechnen
Bruttomietrendite: 10.800 € ÷ 250.000 € × 100 = 4,32 Prozent.
Nettomietrendite: 8.584 € ÷ 281.425 € × 100 = rund 3,05 Prozent.
Der Kaufpreisfaktor liegt bei 250.000 € ÷ 10.800 € = rund 23. Das Beispiel zeigt, wie stark Nebenkosten und laufende Kosten die Rendite drücken: Aus gut 4,3 Prozent brutto werden netto gut 3 Prozent.
Eigene Rechenvorlage anlegen
Wenn du mehrere Objekte vergleichst, lohnt sich eine einfache Tabellenkalkulation. So kannst du für jede Wohnung in wenigen Minuten die Mietrendite berechnen und die Ergebnisse nebeneinanderstellen.
- Eingabefelder: Kaufpreis, Grunderwerbsteuersatz, Notar- und Maklerkosten, Instandsetzung, Monatsmiete und die einzelnen nicht umlagefähigen Kosten.
- Zwischensummen: Gesamtinvestition und Jahresreinertrag automatisch berechnen lassen.
- Kennzahlen: Brutto- und Nettomietrendite sowie Kaufpreisfaktor ausgeben.
- Szenarien: Zusätzliche Spalten für Leerstand, höhere Rücklagen oder eine niedrigere Miete anlegen.
Eine solche Vorlage zwingt dich, für jede Position einen Wert einzutragen. Fehlende Angaben fallen so sofort auf, und du kannst gezielt beim Verkäufer oder der Hausverwaltung nachfragen. Auch Banken schätzen eine nachvollziehbare Kalkulation, wenn du ein Darlehen beantragst.
Was eine gute Nettomietrendite ist
Pauschale Grenzwerte gibt es nicht, weil Lage, Zustand und Entwicklungspotenzial die Bewertung beeinflussen. In guten Lagen großer Städte liegen die Renditen oft niedriger, dafür gelten Wertentwicklung und Vermietbarkeit als stabiler. In ländlichen Regionen sind höhere Renditen möglich, aber auch höhere Risiken bei Leerstand und Wiederverkauf.
Wichtig ist der Vergleich mit den Finanzierungskosten: Liegt die Nettomietrendite unter dem Zinssatz deines Darlehens, wirkt der Fremdkapitalanteil gegen dich. Die Investition trägt sich dann nur, wenn du mit steigenden Mieten oder einer Wertsteigerung rechnest.
Prüfe außerdem, ob die aktuelle Miete marktüblich ist. Ein Blick in den örtlichen Mietspiegel oder in vergleichbare Inserate zeigt, ob die Miete eher am oberen Rand liegt und bei einem Mieterwechsel sinken könnte oder ob es Spielraum nach oben gibt. Eine überhöhte Bestandsmiete lässt die Rendite besser aussehen, als sie langfristig ist.
Finanzierung und Steuern einbeziehen
Die Nettomietrendite bewertet die Immobilie unabhängig von der Finanzierung. Für deine persönliche Entscheidung musst du zusätzlich den Kapitaldienst betrachten.
Im Beispiel: Du finanzierst 200.000 € mit einem angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Die Jahresrate beträgt dann 11.000 €. Dem stehen 8.584 € Reinertrag gegenüber, du musst also rund 2.416 € im Jahr oder etwa 200 € im Monat zuschießen. Ein Teil davon ist Tilgung und damit Vermögensaufbau.
Steuerlich kannst du Zinsen, nicht umlagefähige Kosten und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil als Werbungskosten ansetzen. Das verbessert die Rendite nach Steuern, hängt aber von deinem persönlichen Steuersatz ab. Lass dich dazu beraten; Grundlagen zur Einkommensteuer findest du in unserem Beitrag zur Einkommensteuer für Selbstständige. Bei der Suche nach einer passenden Finanzierung kann ein Vergleich von Baufinanzierungsvermittlern helfen.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
- Bruttowerte aus Exposés übernehmen: Angaben in Inseraten sind oft Bruttorenditen.
- Warmmiete statt Nettokaltmiete ansetzen: Umlagefähige Betriebskosten sind kein Ertrag.
- Erhaltungsrücklage ignorieren: Eine zu niedrige Rücklage führt später zu Sonderumlagen.
- Kein Mietausfall einkalkuliert: Schon ein paar Monate Leerstand verändern die Rechnung deutlich.
- Mietrecht nicht beachtet: Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen begrenzen Mieterhöhungen in vielen Städten.
Wer die Mietrendite berechnen will, sollte deshalb mit vorsichtigen Annahmen arbeiten und mehrere Szenarien durchspielen, etwa mit höheren Instandhaltungskosten oder einem Jahr ohne Mieterhöhung. Gerade Selbstständige mit schwankendem Einkommen sollten zusätzlich prüfen, ob sie einen Zuschuss auch in schwächeren Monaten sicher tragen können. Tipps dazu findest du im Beitrag So behältst du als Einzelunternehmer deine Finanzen im Griff.
Häufige Fragen
Wie kann ich die Mietrendite berechnen?
Für die Bruttomietrendite teilst du die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizierst mit 100. Für die Nettomietrendite ziehst du von der Miete die nicht umlagefähigen Kosten ab und teilst durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Welche Unterlagen brauche ich, um die Mietrendite berechnen zu können?
Mietvertrag, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen und eine Übersicht der Kaufnebenkosten. Daraus ergeben sich Miete, nicht umlagefähige Kosten und geplante Sanierungen.
Zählt die Abschreibung zur Nettomietrendite?
Nein. Die Nettomietrendite ist eine Kennzahl vor Steuern und Finanzierung. Abschreibung und Zinsen spielen erst bei der Rendite nach Steuern eine Rolle.
Ist eine Nettomietrendite von 3 Prozent gut?
Das hängt von Lage, Zinsniveau und Erwartungen an die Wertentwicklung ab. Liegt sie deutlich unter dem Darlehenszins, musst du regelmäßig zuschießen.
Fazit
Die Bruttomietrendite eignet sich zur Vorauswahl, für eine fundierte Kaufentscheidung solltest du aber immer die Nettomietrendite berechnen. Nur so siehst du, was nach Kaufnebenkosten und laufenden Kosten tatsächlich übrig bleibt. Ergänze die Rechnung um Finanzierung und Steuern und spiele vorsichtige Szenarien durch. Dann erkennst du, ob die Immobilie zu deiner finanziellen Situation passt.
